Zhokov

97

подписчиков

6

подписок

Владимир Жоков - частный квал. инвестор с 2016 Анализирую рынок недвижимости с 2019 Инвестирую на фондовом рынке с 2022 Пишу про МСФО девелоперов и ЗПИФы с 2026 автор стратегии в Т-банке Tg: https://t.me/+KDb1V4DUtdE5ZDZi VK: https://vk.ru/investzhokov YouTube: https://www.youtube.com/@Fin_Therapy

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией

Zhokov
Zhokov

сегодня в 12:18

Самолёт взлетает без вас? ✈️ Акции $SMLT сегодня в моменте прибавляли более 16%, преодолев отметку 300 рублей. Повод серьёзный: крупнейшие банки-кредиторы договорились о принципах финансового оздоровления девелопера. Что это означает для обычного инвестора? И стоит ли запрыгивать в уходящий поезд? Сбербанк подтвердил, что кредиторы работают над комплексной программой восстановления финансового положения «Самолёта». Окончательные условия рассчитывают согласовать до конца 2026 года. Почему рынок так радуется? Главная проблема «Самолёта» — долговая нагрузка и дорогие кредиты. Компания продолжает строить и продавать квартиры, но обслуживание долга требует значительных денежных средств. По итогам первого полугодия 2026 года девелопер получил 22,3 млрд рублей чистого убытка. Выручка сократилась на 31%. Теперь появился шанс договориться с банками о более комфортных условиях погашения обязательств. Это хорошая новость для строительных проектов, покупателей квартир, владельцев облигаций и акционеров$RU000A10BFX7 $RU000A10BW96 . Хотя последствия для каждой группы будут зависеть от окончательных условий соглашения. А вот здесь начинается самое интересное... Банки заинтересованы в возврате кредитов и завершении строительства. Возможные изменения сроков погашения, стоимости финансирования и других условий ещё предстоит согласовать. Поэтому я пока осторожен с оценкой перспектив акций. Мой прогноз: 🟢 Позитивный сценарий - банки дают компании время, снижается давление процентных платежей, строительство продолжается, а продажи постепенно восстанавливаются(тут сомнения). В таком случае у акций появляется фундаментальное основание для дальнейшего роста. 🔴 Стресс-сценарий - переговоры затягиваются на 2027й год, продажи жилья падают, а высокая стоимость долга продолжает съедать прибыль. Сегодняшний рост может оказаться временным. Что делаю лично я? Сегодня в стратегии &Бетон продал часть «Самолёта» по 302 рубля. Причина проста - контроль веса эмитента. Я учитываю общий риск компании по акциям и облигациям и ограничиваю долю одной группы эмитентов 30% портфеля. Оставшуюся позицию продолжаю удерживать. (ждём 1000₽) На мой взгляд, перспективы «Самолёта» стали интереснее благодаря поддержке кредиторов. Но для пересмотра фундаментальной оценки мне необходимо увидеть окончательные условия соглашения и улучшение денежных потоков компании. Особенно внимательно буду следить за стоимостью долга, продажами квартир и раскрытием средств с эскроу-счетов. А вы как считаете: сегодняшние +16% — начало восстановления «Самолёта» или рынок слишком рано празднует победу? (добро пожаловать в комменты, и не забываем подписываться) P.S. почему подпрыгнул $ETLN на 9%/день пока никто не знает, видимо “за компанию”. #Самолет #ФинТерапия #Жоков
4
5
Zhokov
Zhokov

2 ноября в 15:59

&Бетон «Бетон»: облигации Самолёта продолжают падать… Пропустил прошлый выпуск: за неделю было четыре конференции. Поэтому сегодня сразу две недели — с 19 октября по 1 ноября. За это время ЦБ ухудшил прогноз по ставке, один девелопер допустил техдефолт🤦‍♂️, а кредиторы Самолёта заговорили о возможной санации. СТАВКА И ИНФЛЯЦИЯ 23 октября Банк России сохранил ключевую ставку 14%, но повысил прогноз средней ставки на 2027 год с 10,5–12,5% до 12,5–13,5%. Прогноз роста ВВП-2027 снижен до 1–2%. Недельная инфляция: +0,05% за 13–19 октября и +0,08% за 20–26 октября. С начала года +6,24%. Причина осторожности ЦБ — устойчивое ценовое давление и высокие инфляционные ожидания. Мой стресс-сценарий на 2027 год сохраняется: инфляция 7%, ставка около 13%. Теперь прогноз ЦБ по ставке практически совпадает с нашей моделью. ИПОТЕКА В сентябре выдано 617,1 млрд ₽ ипотечных кредитов, +62% к августу. Из них 433,5 млрд ₽, около 70%, пришлось на льготные программы. Рост спроса связан с изменением условий семейной ипотеки с октября. Теперь жду октябрьских результатов: заключённые ДДУ, поступления на эскроу и фактические продажи квартир. ОФЗ 26254: МИНФИН ПРОДАЁТ НАШ ВЫПУСК 28 октября Минфин разместил ОФЗ 26254 на 83,1 млрд ₽ с доходностью 16,59%. Ещё 10,6 млрд ₽ разместили дополнительно. Помните огромного продавца, которого я наблюдал в стакане? Тогда суммарное предложение я оценил примерно в 8,5 млрд ₽. Кто стоял за заявками, установить невозможно. Но масштаб предложения на длинном участке рынка впечатляет. Наша ОФЗ 26254 стоит 836,79 ₽. Модельный ориентир ниже 850 ₽ сохраняется, как и риск ценовых колебаний из-за высокой дюрации. ТЕХДЕФОЛТ У ДЕВЕЛОПЕРА 19 октября ООО «Элит Строй» (бренд «Страна Девелопмент») допустило технический дефолт по купону БО-01 на 21,78 млн ₽. Средства поступили 20 октября. По объяснению эмитента, задержка возникла при банковской обработке платежа. Обязательство исполнено с опозданием на один день. Для кредитного анализа важны причины нарушения и дальнейшая платёжная дисциплина. САМОЛЁТ: ОБСУЖДАЮТ САНАЦИЮ 30 октября первый зампред ВТБ Дмитрий Пьянов допустил использование механизма комплексной санации Самолёта. Возможный сценарий предусматривает согласование с кредиторами новых сроков обслуживания и погашения задолженности. Утверждённых условий реструктуризации пока нет. В тот же день Самолёт погасил облигации серии 01 на 1,5 млрд ₽👍 Для инвесторов теперь особенно важны ликвидность группы, график погашений и будущие денежные поступления. ЧТО С «БЕТОНОМ»? На 2 ноября, 10:30 мск: Стоимость портфеля: 44 232,87 ₽. Результат с запуска: −3,06% (−1 398,75 ₽). 19 октября было −3,56%. Накопленный результат улучшился на 0,50 процентного пункта. Что произошло между двумя датами? Акции ETLN выросли на сумму около 206 ₽, SMLT — 250 ₽, DOMRF — 27 ₽ по сопоставимым позициям. Итого положительная переоценка этих трёх акций — около 483 ₽. Но два выпуска облигаций Самолёта за тот же период подешевели ещё примерно на 211 ₽. Их накопленный результат: БО-П16: −1 167 ₽ (−24,54%). БО-П18: −687 ₽ (−30,53%). Вместе −1 854 ₽. Это больше совокупного накопленного убытка всей стратегии! По остальным корпоративным облигациям продолжаю контролировать долговую нагрузку, кредитные спреды и календарь погашений. ЛИКВИДНОСТЬ В LQDT сейчас 5 606,56 ₽ (12,77% портфеля). Накопленный доход фонда +58 ₽. Ещё 788,79 ₽ находятся в рублях. (требование банка) Совокупная ликвидная часть около 14,5% счёта. Этот резерв позволяет сохранять гибкость на фоне повышенных кредитных рисков. ИТОГ Акции помогают компенсировать просадку облигаций Самолёта. Макромодель дорогих денег подтверждается прогнозом ЦБ. На следующей неделе смотрю инфляцию, аукционы Минфина, октябрьские продажи жилья и сообщения кредиторов Самолёта. Источники: Банк России, Росстат, Минфин, раскрытие эмитентов. #Бетон #МикроБетон #Жоков #ЖоковВладимир
1
Zhokov
Zhokov

2 ноября в 15:49

&Основание ЗАПИСКИ УПРАВЛЯЮЩЕГО. ОСНОВАНИЕ 19 октября - 2 ноября 2026 Да, одну воскресную записку я пропустил. На прошлой неделе было четыре конференции. В итоге рынок я отслеживал, но на пост времени уже не осталось. Исправляюсь. Сегодня сразу за 2 недели. РЕЗУЛЬТАТ Стоимость счёта: 51 307 ₽. Результат с запуска по показателю «Всё время»: +1 233 ₽, или +2,46%. Две недели назад было +1,34%. За две недели стратегия заработала примерно +1,1%. RGBITR за сопоставимый период вырос примерно на 1,18%. Практически ничья. Бенчмарк впереди примерно на 0,08 п.п. Мне такой результат нравится именно своей скучностью. Цель стратегии - обгонять полную доходность ОФЗ на длинном горизонте. За две недели доказывать гениальность управляющего было бы странно🤔 СОСТАВ ПОРТФЕЛЯ • акции - 23,9% • облигации - 26,5% • LQDT - 47,2% • рубли - 2,4% Почти половина капитала пока остаётся в денежном рынке. ЧТО ЗАРАБОТАЛО ДЕНЬГИ? За две недели накопленный результат портфеля вырос на 562 ₽. Главный вклад снова дала сеть. Две недели назад позиция показывала +430 ₽. Сейчас +781 ₽. Ещё +351 ₽ к результату. Доходность позиции от моей средней цены уже +14,8%. Вес вырос до 11,8% портфеля. Это выше моего ориентира около 9%, поэтому сейчас больше не покупаю. Рост котировки сам увеличил концентрацию. Второе место неожиданно занимает LQDT. Пока я бегал между конференциями, денежный рынок заработал ещё около 127 ₽. Самый дисциплинированный участник команды. Третий заметный вклад дала МосБиржа. MOEX уже +7,9% от моей средней цены. За последние две недели позиция добавила к результату портфеля около 97 ₽. Доля пока небольшая - 3,25%. Здесь пространство для дальнейшего набора остаётся. Нефть тоже в плюсе: +4,6% от моей цены. АйтиГигант 💪 Акция сейчас +2,0% от моей средней цены. За последние две недели её вклад был слегка отрицательным, около −13 ₽. После всей истории с повреждением инфраструктуры рынок оказался достаточно спокойным. 29 октября пришли результаты за III квартал. Выручка: 410,6 млрд ₽, +12% г/г. Скорректированная EBITDA: 87,8 млрд ₽, +12%. Чистая прибыль: 42,5 млрд ₽, +23%. За 9 месяцев EBITDA выросла на 30%. На счетах и краткосрочных депозитах у компании 318 млрд ₽. Скорректированный чистый долг - всего 1,6 млрд ₽. Для меня эти цифры важнее нескольких процентов движения акции после атаки. Баланс крепкий, прибыль растёт, денежный запас большой. Позицию сохраняю. Отдельно слежу за капитальными затратами и последствиями восстановления. ОБЛИГАЦИИ Здесь две недели прошли спокойно. ОФЗ сейчас +1,16% от средней цены. Облигация остаётся в небольшом минусе: −0,83%. Четыре выпуска ритейла колеблются около номинала. Совокупное изменение результата по ним за две недели получилось практически нулевым. Доля облигаций сейчас 26,5%. И тут есть очень важное изменение внешней среды. 23 октября ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 14%. Среднюю ставку на 2027 год теперь ждут в диапазоне 12,5-13,5%. Доходность RGBI при этом находится около 15,9%. Получается, ОФЗ всё ещё предлагают очень серьёзную альтернативу акциям и корпоративному долгу. Поэтому каждый новый корпоративный выпуск я продолжаю сравнивать с ОФЗ. Несколько десятков базисных пунктов сверху мне за кредитный риск тут неинтересны. RGBITR За две недели индекс полной доходности ОФЗ вырос примерно с 771,7 до 780,8 пункта. Это около +1,18%. «Основание» за тот же период дало примерно +1,10%. Разница микроскопическая, пока в пользу RGBITR. При этом структура риска совершенно разная: почти четверть нашего портфеля уже находится в акциях, а почти половина продолжает ждать будущих покупок в LQDT. Вот это сравнение и будет главным табло стратегии сейчас. ЧТО ДЕЛАЮ ДАЛЬШЕ? Сеть больше не увеличиваю - вес уже 11,8%. АйтиГигант сохраняю после сильного квартального отчёта. МосБиржа могу постепенно увеличивать при подходящей цене. Нефть пока небольшая позиция. Облигационную часть продолжаю сравнивать #Основание #ЗапискиУправляющего #Жоков #ЖоковВладимир
1
Zhokov
Zhokov

2 ноября в 15:28

&ЭлектроВеник ⚡ НЕ ВЛЕЗАЙ, УБЬЁТ! КЗ002. 2455 прибыль я иду искать!!! За прошлую неделю у меня было четыре конференции. Пока я бегал по мероприятиям и слушал, как все собираются заработать миллиарды, наш "ЭлектроВеник" продолжал зарабатывать прибыль! Итак, результаты: ⚡ Старт 15 октября: 100 000 ₽ ⚡ Сегодня на счёте: 104 000 ₽ ⚡ Доходность с запуска: +4,00% ⚡ Прирост с 19 октября: +2,59% ЧЕТЫРЕ ПРОЦЕНТА ЗА 18 ДНЕЙ! Калькулятор пытается пересчитать это в годовые, предохранители дымятся, риск-менеджер требует обесточить помещение! Поздравляю тех, кто подключился на старте. Красавчики! Остальные теперь могут наблюдать за нашими процентами с безопасного расстояния. Муахаха... 😈 🔥 ЧТО С РЫНКОМ? За две полные торговые недели индекс МосБиржи прибавил 3,58%, поднявшись до 2513 пунктов. 23 октября ЦБ сохранил ставку 14%. Инфляция продолжает сопротивляться, зато покупатели явно оживились. Российская экономика напоминает нашего раскалённого робота с картинки. Сверху льётся расплавленное железо из санкций, бюджетных проблем и дорогого кредита. А железяка продолжает шагать! Похоже, рынку накинули пару ампер! 🔌 ЧТО ПРОИСХОДИТ В ЭЛЕКТРОЩИТКЕ? Главная ставка — электросети. Сейчас это 33,4% капитала. За девять месяцев чистая прибыль отдельных представителей сектора выросла на 24,8% и 27,8% (но это всё РСБУ, ждём МСФО) А наш электросетевой контур принёс примерно 1510 рублей прироста за две недели. Это 57% всего заработанного за период. Просто даём прибыли течь 😎 Фарма тоже не спит. Прибыль одного из эмитентов по РСБУ выросла во много раз. Правда, речь об отдельном юридическом лице как всегда. Консолидированные результаты ещё изучим. У нас обе фармацевтические позиции прибавили в цене более 5% с момента покупки. В айтишке вообще весело)) Один из маркетплейсов отчитался о росте квартальной выручки на 63% и скорректированной EBITDA на 124%. Но одновременно получил удар по логистической инфраструктуре. Компания признала 30,1 млрд рублей оценочных резервов по убыткам. Вот вам и настоящее КЗ (короткое замыкание)! Другой представитель интернет-торговли ускорил рост квартальной выручки до 11%. Банковский сектор тоже удерживает сопротивление: прибыль одного из крупнейших банков выросла на 17%, до 1,53 трлн рублей за девять месяцев. ⚡ СИЛА РЫНКА В чём сила, брат? В Омах конечно! Наш экспериментальный прибор показывает около 26 Ω. 🟢 2000 пунктов — зелёная зона, ищем покупки. 🔴 4000 пунктов — красная зона, проверяем перегрев. Сейчас рынок находится ближе к зелёной части шкалы. Технический импульс восстановился, а эйфории пока не наблюдается. 🔌 ЧТО ДАЛЬШЕ? В акциях 65,47% капитала. Ещё 33,69% находится в фонде ликвидности. Конденсатор заряжен! По сравнению с первым выпуском количество бумаг в наших двух снимках не изменилось. Основную прибавку обеспечила переоценка уже подключённых жил. Впереди квартальные отчёты, новые существенные факты и традиционный русский аттракцион с геополитикой. Цель 30–50% годовых. Пока идём бодро, но высокая волатильность никуда не исчезла. В нашей электрощитовой просадки могут быть серьёзными! Помните наш лозунг? "Иксы неизбежны!" По крайней мере, так утверждает экспертный совет Пульса, состоящий из людей с аватарками ракет... 🤣🤣🤣 #ЭлектроВеник #КЗ002 #Жоков #ЖоковВладимир
1
Zhokov
Zhokov

20 октября в 8:50

&Основание ЗАПИСКИ УПРАВЛЯЮЩЕГО. ОСНОВАНИЕ 12–18 октября 2026 Вторая неделя получилась заметно веселее первой. Результат стратегии с запуска: +1,34%. Неделю назад было −0,23%, то есть за неделю портфель прибавил примерно 1,57%. Наш бенчмарк RGBITR за сопоставимый период вырос примерно на 0,44%. Опережение за неделю — около +1,1 п.п. Пока «Основание» обгоняет полную доходность ОФЗ. ЧТО ЛЕЖИТ В ПОРТФЕЛЕ Акции — 23,3% Облигации — 27,1% LQDT — 47,5% Рубли — 2,0% Портфель всё ещё собирается. Почти половина денег остаётся в денежном рынке и ждёт своих цен. ПОЧЕМУ МЫ ВЫРОСЛИ За неделю накопленный P&L улучшился примерно на 786 ₽. Главный вклад дал $MRKP. Неделю назад позиция была в минусе на 81 ₽, сейчас она даёт +430 ₽. Изменение — примерно +511 ₽. Это около двух третей всего улучшения результата за неделю. Существенного нового корпоративного события, которое объясняло бы весь рост, я не вижу. Пока считаю это переоценкой самой бумаги рынком. Тезис по компании не изменился. Есть другой вопрос: доля $MRKP выросла до 11,2%. Мой целевой лимит одной идеи — около 9%. На небольшом стартовом счёте стандартные лоты и пока незаполненный портфель заметно искажают веса. Новых покупок MRKP сейчас не планирую. $YDEX тоже помог. Средняя цена покупки — 3 421 ₽, в вс — около 3 502 ₽. Позиция дала +2,35%. После атаки на инфраструктуру Яндекса рынок быстро вернул значительную часть падения. Для меня теперь важны реальные последствия: стоимость восстановления дата-центров, дополнительный CAPEX и влияние на результаты IV квартала. Пока фундаментальный тезис сохраняется. На неделе также появилась небольшая позиция в $MOEX — около 3,1% портфеля. Она уже даёт примерно +1,7%. На предыдущих выходных объём торгов на Мосбирже достиг 92,8 млрд ₽ — в 3,7 раза выше среднего объёма выходных торгов с начала года. Инвесторы нервничают даже по выходным))) А биржа получает комиссию. $TRNFP занимает около 2,1% портфеля и сейчас даёт +3,8% от моей средней цены. ОБЛИГАЦИИ Здесь всё гораздо спокойнее. ОФЗ 26254 уже примерно +0,9% от моей цены. Облигация Яндекса остаётся немного ниже средней — около −0,7%. Выпуски X5 находятся около нуля. Почти половина портфеля в $LQDT уже заработала около 115 ₽. Пока я жду точки входа, деньги продолжают приносить доход. RGBITR за неделю вырос примерно на 0,44%. Это важный ориентир. Если корпоративная облигация предлагает доходность совсем рядом с ОФЗ, премии за кредитный риск мне недостаточно. НОВОЕ НА РЫНКЕ 16 октября начались торги новым фондом ROBL — активная стратегия широкого рынка рублевых облигаций с рейтингами от BBB+ и выше. Пока наблюдаю. Но задумался о новой стратегии по ВДО. (жду комментов) 19 октября вышел новый выпуск облигаций X5 003P-23 объёмом до 15 млрд ₽. Вот это мне уже интересно: свежий выпуск покажет, сколько рынок сейчас требует за кредитный риск X5. Сравню его с нашими четырьмя выпусками и кривой ОФЗ, напишу в вс (25.10) ЦИФРА НЕДЕЛИ 92,8 млрд ₽ торгов на Мосбирже за одни выходные. это 3,7 раза выше обычного. Раньше инвестор мог хотя бы спокойно потерять деньги с понедельника по пятницу. Но прогресс не остановить... ЧТО ДЕЛАЮ ДАЛЬШЕ? За выросшими акциями не бегу. MRKP пока больше не увеличиваю. По Яндексу слежу за стоимостью восстановления инфраструктуры. MOEX начал собирать небольшой позицией. Почти половина капитала остаётся в LQDT. Тут даже крупные и опытные управлящие меня поддерживают (узнал на конференции 17.10.2026 в 10:00 утра) Главное событие недели — заседание Банка России 23 октября. Вместе со ставкой выйдет новый среднесрочный прогноз, ох как мы все его ждём! Для «Основания» это напрямую влияет на RGBITR, ОФЗ, стоимость корпоративного долга и цены, по которым я готов покупать акции. А тем кому хочется больше риска и доходности, жду в моей новой стратегии &ЭлектроВеник #Основание #ЗапискиУправляющего #Жоков
1
Zhokov
Zhokov

20 октября в 8:39

&Бетон Самолёт тянет вниз. Эталон вытягивает «Бетон» Итоги недели 12–18 октября. На рынке жилья появились хорошие цифры продаж, инфляция отступила после тарифного скачка. Но именно на этой неделе облигации Самолёта снова показали, сколько стоит кредитный риск. ИНФЛЯЦИЯ И СТАВКА Росстат: за 6–12 октября цены выросли на 0,11% против 0,96% неделей ранее. С начала года +6,10%. Основная часть предыдущего скачка была связана с октябрьской индексацией коммунальных тарифов. Ключевая ставка — 14%. Думаю останется такой же до конца года. Перед заседанием ЦБ 23 октября мою модель на 2027 год не меняю: инфляция 7%, ставка 13%. Разового замедления недостаточно, чтобы пересмотреть траекторию ставок. Прогноз Минэка по ВВП-2027 (+1,4%) и дефицит бюджета-2027 (2,2% ВВП) тоже оставляю без изменений. ИПОТЕКА: ПРОДАЖИ ПОШЛИ. НАДОЛГО ЛИ? ДОМ.РФ представил сентябрьские результаты: девелоперы продали 2,4 млн м² жилья на 495 млрд ₽, соответственно +12% и +11% год к году. Ипотечные выдачи — 614 млрд ₽, +54% к августу. Спрос ускорился перед изменением условий семейной ипотеки с 1 октября. Для меня это пока возможный эффект переноса будущих сделок 4кв2026 на сентябрь. Проверять устойчивое восстановление будем по октябрю: ДДУ, денежные поступления и эскроу важнее количества рекламных броней. ОФЗ 26254 И ГОСДОЛГ 14 октября Минфин разместил ОФЗ 26245 под 16,77%. Инвесторы покупают длинный государственный долг, но требуют высокую доходность. В условиях дефицитного бюджета давление новых в 4кв2026 размещений сохраняется. Наша ОФЗ 26254 между двумя срезами выросла с 830,47 до 835,03 ₽. Модельный ориентир ниже 850 ₽ остаётся, как и риск колебаний цены из-за дюрации. Историю с огромным предложением в стакане продолжаю учитывать как наблюдение. «БЕТОН»: ПОЧЕМУ ВСЁ ЕЩЁ МИНУС? Последний срез: 43 746 ₽, −3,56% с запуска против −4,24% на предыдущем. Накопленная доходность улучшилась на 0,68 п.п. Но недельную доходность по двум скриншотам не называю: менялись остатки денежных средств и количество бумаг. Самолёт БО-П16 сейчас даёт −1 013 ₽, БО-П18 — −631 ₽ накопленного результата. Вместе −1 643 ₽ — больше совокупного минуса всей стратегии (−1 616 ₽). Другие активы частично компенсируют этот убыток. С прошлой недели при неизменном количестве облигаций БО-П16 потеряла в цене около 289 ₽, БО-П18 — 175 ₽. Обе серии с 13 октября переведены Мосбиржей в третий уровень листинга: причина — несоблюдение требования о рейтингах минимум двух агентств. Перевод сам по себе не означает дефолт, но повышает внимание к кредитному риску и ликвидности. Кстати на замену CEO компании акции не реагировали. На другой стороне — ETLN: +218 ₽ переоценки сопоставимой позиции, SMLT: +134 ₽, DOMRF: +44 ₽. Речь именно об изменении рыночных цен между срезами, без купонов и операций. ЧТО МЕНЯЕТСЯ ДЛЯ «БЕТОНА»? По SMLT и двум облигациям Самолёта проверяю ликвидность, сроки погашений и покрытие процентов; по ETLN — продажи, эскроу и долговую нагрузку. По DOMRF — маржу фондирования и устойчивость ипотеки. CNRU пока остаётся вне портфеля: прежний ценовой ориентир 510 ₽ не отменён. По А101, Setl, АПРИ, ВИС, Глораксу и Бруснике — контроль кредитного спреда к ОФЗ, купонов и оферт. Задача — понять, соответствует ли премия конкретному риску. ИТОГ: инфляция притормозила, сентябрьские продажи выросли, но кредитный риск Самолёта продолжает давить на результат. Модель не меняю. На этой неделе — заседание ЦБ 23 октября, инфляция, аукционы Минфина и октябрьские сигналы по продажам жилья. Публичные данные, мнение автора. Не индивидуальная инвестиционная рекомендация. В упомянутых инструментах у стратегии есть позиции. #Бетон #МикроБетон #Жоков «МикроБетон» №3
1
Zhokov
Zhokov

19 октября в 12:33

&ЭлектроВеник ⚡ НЕ ВЛЕЗАЙ, УБЬЁТ! КЗ_001. РУБИЛЬНИК ВКЛЮЧЁН! 15 октября я запустил новую стратегию автоследования «ЭлектроВеник». Стартовый капитал — 100 000 рублей. Целевая доходность — 30–50% годовых! Да, я прекрасно понимаю, куда полез. Здесь будет высокое напряжение, искры, перегрев и периодические КЗ. Просадки в десятки процентов вполне возможны так же как и рост. Добро пожаловать в электрощитовую! А теперь внимание: за первые дни уже +1,37%! Это ж сколько в годовых?! 😈Ха-ха-ха! Поздравляю тех, кто подключился на старте. Красавчики! Опоздавшие уже смотрят на результат +1,37%. Сколько будет стоить вход дальше решит рынок. ⚡ ЧТО ПРОИСХОДИЛО НА ПРОШЛОЙ НЕДЕЛЕ? Российский рынок наконец-то начал подавать признаки жизни. Индекс МосБиржи за 12–16 октября прибавил 4,5%, завершив неделю на отметке 2426 пунктов. При этом инфляция продолжает давить на экономику, ставка ЦБ составляет 14%, а впереди заседание 23 октября. Посмотрели на нашу картинку? Примерно так я представляю российскую фонду сейчас: сверху льётся 35 000 санкций, бюджетный дефицит на 3 года и раскалённая денежно-кредитная политика. Железяка раскалена добела, но продолжает шагать! 😎 И на бирже уже появились интересные технические сигналы. MACD вышел в положительную область, сигнальные линии пересеклись, импульс усиливается. Похоже, рынку накинули пару ампер 🤔 🔌 ЧТО В ЭЛЕКТРОЩИТКЕ? Начал собирать портфель с электросетей. Сейчас они занимают 32,76% капитала. Почему? Регулируемая выручка, инфраструктурные активы, возможный рост прибыли и интересные оценки отдельных компаний. Здесь особенно внимательно будем смотреть на тарифы, инвестиционные программы, долги и дивиденды. (и мой дешифратор Enigma Zhokova созданный для стратегии "Основание" тут как раз подходит) Следом подключил фарму — 14,56%. Производство лекарств, расширение ассортимента, новые мощности. Потенциал роста здесь сопровождается серьёзными операционными рисками. Ещё 15,33% — айтишка и технологические платформы. Масштабирование, маржинальность, денежный поток. Хочу видеть, как растущий бизнес превращает выручку в прибыль. Каждая покупка — ещё +1 жила в нашем кабеле! Пока в фонде ликвидности остаётся 34,38% капитала. Конденсатор заряжен, ждём подходящих цен для новых подключений. 💪 СИЛА РЫНКА А ещё у нас с GPT появился собственный прибор. В поисках ответа на вопрос: "В чём сила, брат?" в Омах, конечно! Шкала будет контрциклической: 🟢 iRUS 2000 — зона покупок. 🔴 iRUS 4000 — зона продаж. Когда рынок подавлен, ищем возможности. Когда все счастливы и акции разогнали до небес, проверяем систему на перегрев. Сейчас индекс около 2456 пунктов. Это примерно 23 условных Ома. Зелёная зона, а технический импульс уже набирает силу. 👀 ЧТО ДАЛЬШЕ? Просто даём прибыли течь)) Будем искать сильные идеи, следить за отчётностью и существенными фактами, вовремя обжимать провода и терпеть волатильность как Хромаль. Каждое воскресенье — новый выпуск в режиме «Не влезай, убьёт!»: результаты, сделки, причины движений и состояние нашего электрощитка. Иксы неизбежны! По крайней мере, так утверждают лучшие специалисты из комментариев Пульса. Ха-ха-ха! Посмотрим, какую нагрузку сколько выдержит наша проводка. ⚡ ЭлектроВеник. КЗ_001 Спасибо что подключились ⚡️ #ЭлектроВеник #автоследование #Жоков
Card image 1
1
Zhokov
Zhokov

11 октября в 18:52

&Основание ЗАПИСКИ УПРАВЛЯЮЩЕГО. Первая неделя | 7–11 октября 2026 Стратегия стартовала 7 октября. Результат с запуска: 0,38%. Для сравнения использую RGBITR - индекс полной доходности ОФЗ. Для первого выпуска беру закрытие 7 октября как стартовую точку после формирования портфеля. RGBITR за этот период: примерно +0,44%. Отставание «Основания» незначительное Пока бенчмарк победил. Всё честно. Что сейчас лежит в портфеле • акции - 19,2%; • облигации - 27,0%; • LQDT - 52,1%; • рубли - 1,7%. Больше половины капитала пока ждёт своих цен. Поэтому первые недели стратегия будет зависеть от отдельных точечных позиций заметно меньше, чем после полной сборки портфеля. Яндекс отнял немного, ну вы и сами знаете и читали новости. Акции я купил в среднем по 3 421 ₽. Целевой диапазон входа был до 3 500 ₽, момент когда цена меня устраивала. Затем произошло важное событие. "Яндекс подтвердил серьёзное повреждение дата-центра в Сасово и повреждение части инфраструктуры в Калуге после атак БПЛА. Сроки полного восстановления оборудования компания пока назвать не может." Это риск конечно. Поэтому сейчас смотрю на три вещи: длительность восстановления, влияние на сервисы и возможный дополнительный CAPEX. Позицию сохраняю. Данных для пересмотра фундаментального тезиса пока недостаточно. Транснефть, наоборот, дала около +0,05 п.п. Облигации Долговая часть отняла около 0,15 п.п. Основной минус здесь пришёлся на облигацию Яндекса 001Р-05: примерно −0,13 п.п. ОФЗ 26254 дала небольшой плюс - около +0,02 п.п. Четыре выпуска X5 пока почти нейтральны. LQDT заработал около +59 ₽ и добавил стратегии примерно +0,12 п.п. Вот зачем половина портфеля пока сидит в денежном рынке: ожидание цены тоже может приносить деньги 😈 Что с рынком долга? RGBITR на 11 октября находится около 767,8 пункта. Для сравнения, 7 октября индекс был около 764,5. Московская биржа рассчитывает RGBITR как индекс совокупного дохода ОФЗ с учётом изменения цены и купонного дохода. Доходности государственных облигаций остаются высокими. На 9 октября доходность RGBI была около 16,16%, ключевая ставка ЦБ - 14%. 🤦‍♂️Нифига себе безрисковая ставка! 👀 При таких цифрах любая корпоративная облигация должна платить нормальную премию за кредитный риск. Пара лишних процентов уже выглядит гораздо менее интересно. Что делаю дальше? Свободный капитал остаётся в LQDT. Яндекс куплен внутри нашего диапазона. MRKP сохраняю. За новостным ростом рынка не гонюсь. Следующая задача - постепенно увеличивать долю акций по заранее определённым ценам и каждый новый корпоративный бонд сравнивать с RGBITR и кривой ОФЗ. Так и буду вести эту стратегию "Основание". $YDEX $LQDT
Card image 1
1
Zhokov
Zhokov

11 октября в 16:50

&Бетон Борт BBB. Прогноз — «негативный» Неделя 5–11 октября для «Бетона» получилась показательной: ипотека растёт, инфляция ускоряется, а кредитный риск девелоперов уже виден не только в отчётности, но и в рейтингах. ИНФЛЯЦИЯ И ДЕНЬГИ Росстат: за 29 сентября – 5 октября инфляция составила 0,96% против 0,12% неделей ранее. Главная причина — индексация тарифов ЖКХ. За сентябрь цены выросли на 0,35%, годовая инфляция — 6,35%. Разовый скачок не равен новому тренду, но тарифы увеличивают издержки бизнеса. Мой стресс-сценарий на 2027 год прежний: инфляция 7%, ключевая ставка 13%. Минэк ждёт рост ВВП на 1,4%. Дефицит бюджета-2027 — около 2,2% ВВП. Быстрое удешевление денег пока не закладываю. 26254: КТО-ТО ЛЬЁТ ОФЗ В СТАКАНЕ? Недавно я полчаса наблюдал красную сторону стакана ОФЗ 26254: несколько огромных слоёв заявок на продажу. "Плиту" на экране я оценил примерно в 8,5 млрд ₽. Но для длинной облигации это наглядный сигнал о давлении предложения, спрос был в десятки раз меньше. Цена 254х между двумя срезами моего портфеля выросла с 827,54 до 830,47 ₽. Наш модельный ориентир ниже 850 ₽ сохраняется, как и риск дальнейших просадок при больших размещениях Минфина в 4кв2026. ИПОТЕКА И ПРОСРОЧКА По предварительной оценке ДОМ.РФ, в сентябре выдано 614 млрд ₽ ипотеки, +54% к августу. Рывок во многом связан с изменением условий семейной ипотеки с октября. Проверять устойчивость спроса будем по следующим месяцам. За январь–август просрочка по ипотеке под залог ДДУ выросла на 21%, до 22,5 млрд ₽. Её доля — 0,54% против 0,40%. Это ещё не системный кризис, но платёжная дисциплина медленно ухудшается. САМОЛЁТ: БОРТ BBB, ПРОГНОЗ "НЕГАТИВНЫЙ" 8 октября АКРА понизило рейтинг «Самолёта» с A−(RU) до BBB(RU), прогноз — «негативный». Агентство указывает на долговую нагрузку, слабое покрытие процентов, ликвидность, снижение продаж и задержки ввода объектов. С 13 октября Мосбиржа переводит 15 выпусков облигаций компании в третий уровень листинга, включая наши БО-П16 и БО-П18. Формальное основание — несоблюдение требований к рейтингам от двух агентств. Это не дефолт, но ликвидность и условия рефинансирования становятся ещё важнее. ПОРТФЕЛЬ: ПОЧЕМУ МИНУС? По срезу на 11 октября «Бетон» стоит 44 320 ₽, −4,24% с запуска. На 3 октября было −4,60%. Накопленный результат улучшился на 0,36 п.п., но недельную доходность по скриншотам не рассчитываю: структура портфеля менялась. Две облигации БО-П16: 827 ₽, БО-П18: 573 ₽. За неделю БО-П18 подешевела с 618 до 598 ₽; акции ETLN, напротив, выросли с 18,32 до 19,78 ₽. DOMRF и CNRU оцениваю через ипотечный рынок и число сделок. Для SMLT и ETLN ключевое — продажи, эскроу и обслуживание долга. В корпоративных облигациях важнее всего премия к ОФЗ с учётом риска эмитента. РАССРОЧКА И ЗПИФЫ Вышла моя первая большая статья о рассрочке: «Квартира продана за 20 млн ₽. Сколько денег получил девелопер?» Разбираю, почему договор, выручка по МСФО и реальные деньги на эскроу — три разные вещи. (тут ссылки оставлять нельзя так что сами найдёте 🤝) 9 октября в эфире с УК «ДоходЪ» обсуждали ЗПИФы недвижимости и возможные налоговые изменения с 2027 года. Для пайщика важна не только аренда, но и то, сколько чистого потока останется после налогов и расходов фонда. ИТОГ: модель не меняю! Проверяю не обещания продаж, а денежные поступления и способность эмитентов обслуживать долг. На следующей неделе — инфляция, аукционы ОФЗ и торги облигациями Самолёта после изменения уровня листинга. (Публичные данные, мнение автора. Не индивидуальная инвестиционная рекомендация. В части инструментов у стратегии есть позиции.) #Бетон #МикроБетон №2
Card image 1
1
2
Zhokov
Zhokov

6 октября в 20:18

&Основание Старт стратегии «Основание». 7 октября запускаю новую стратегию автоследования — «Основание». Название взято из Азимова, на англ. называть теперь нельзя, так что тут русская версия. В самой стратегии всё гораздо скучнее чем в мир фантастики: горизонт 3–5 лет, контроль риска и компании, которые умеют переносить инфляцию в цены, тарифы, комиссии и обороты. (черновик портфеля назывался ААА, думаю вы догадываетесь почему?)😉 При отборе акций я смотрю на ROE, EV/EBITDA, P/S, P/BV, долговую нагрузку и денежный поток. Цена входа для меня так же важна, как качество бизнеса. (поэтому даю себе недельку-другую на закупку когда индекс будет ниже 2200) В портфеле будут и облигации с ОФЗ. Они дают текущую доходность и снижают зависимость результата от одного класса активов. Стартовая структура: • около 13% — акции; • около 28% — облигации и ОФЗ; • около 60% — денежный рынок. (это чтобы кэш для закупки без дела не лежал 👌) Деньги временно находятся в LQDT и ждут входа в акции по заранее заданным ценовым диапазонам. (а они очень близко!) Максимальная доля одной инвестиционной идеи — около 9%. Плечо не используется! Есть ещё одно ограничение: в портфель попадают только инструменты с уровнем риска Т-Банка «Консервативный» или «Умеренный». Категорию риска я буду перепроверять регулярно (каждый месяц), потому что брокер её пересматривает. Цель стратегии — собрать портфель впитывающий инфляцию. Если акция занимает 9%, я должен понимать, почему именно 9%. Если облигация даёт 18–20%, я должен понимать, за какой риск платит эмитент. Если бумага упала на 15%, я должен понимать, изменилась компания или только её цена. Состав портфеля полностью раскрывать не буду. Подписчик стратегии и так видит сделки через автоследование, а публичный пост нужен чтобы объяснять мою логику управления. По воскресеньям будут выходить «Записки управляющего. Основание». В них я буду показывать: • результат стратегии за неделю • какие позиции дали основной плюс и минус • почему они двигались • изменились ли фундаментальные показатели • где вырос риск • какие решения приняты по портфелю Хочу, чтобы у подписчика каждую неделю был нормальный ответ на простой вопрос: почему мои денег стало больше или меньше? Вот так начинается «Основание». С уважением, Владимир Жоков. 🤝
1
Zhokov
Zhokov

3 октября

&Бетон МикроБетон #1. Почему «Бетон» красный? Начну теперь с результата самой стратегии. «Бетон»: 43 073 ₽, с запуска −4,60%. За последний торговый день почти без изменений: −0,04%. Главная причина минуса - не акции, а переоценка кредитного риска в облигациях девелоперов. Самолёт БО-П16 у меня −15,4%, БО-П18 −17,6%. АПРИ 002Р-11 −8,4%, Эталон 002Р-05 −7,5%. Акции тоже в минусе: SMLT −7,9%, ETLN −5,2%. Почему так? За неделю инфляция ускорилась до +0,12% против +0,06% неделей ранее. Одновременно подтверждён дефицит бюджета-2027 около 2,2% ВВП, а Минфин планирует привлечь через ОФЗ в IV квартале 2,45 трлн ₽. Получается цепочка: больше дефицит → больше заимствований → давление на облигации → ожидание более долгого периода высоких ставок. Это видно даже в государственном долге. ОФЗ 26254 в портфеле уже стоит около 828 ₽, моя позиция −1,7%. При этом наш заранее установленный ориентир со скидкой был <850 ₽. Но если ОФЗ дешевеют на 1–2%, то слабые корпоративные заёмщики реагируют значительно сильнее. Особенно Самолёт, где рынок требует всё большую премию за кредитный риск, я в стакане видел отметки ниже 50% от стоимости облигации! Изменилась ли моя модель? Пока нет. На 2027 год оставляю стресс-сценарий: инфляция 7%, ключевая ставка 13%. Значит, и портфель изначально должен выдерживать ситуацию, когда дешёвых денег быстро не будет. Что внутри «Бетона»? DOMRF - единственная акция сейчас в плюсе, +1,1%. Цена около 2 062 ₽ уже находится в нашем диапазоне ≤2 100 ₽. ETLN - 18,32 ₽. Ниже ориентира 20 ₽, при этом баланс для меня выглядит устойчивее Самолёта. SMLT - 231 ₽. Цена ниже 300 ₽, но высокий кредитный риск никуда не исчез. Поэтому дешёвая акция сама по себе ещё ничего не доказывает. ОФЗ 26254 - около 828 ₽. Уже существенно ниже нашего уровня 850 ₽, но большие заимствования Минфина могут продолжить давить на длинную кривую. Корпоративные облигации - здесь теперь особенно важен спред. Когда государственный долг даёт около 16–17%, риск девелопера должен действительно хорошо оплачиваться. По ипотеке и продажам жилья полных данных за сентябрь пока нет, хотя Сбер уже показывал большие цифры. Поэтому предыдущий вывод сохраняется: рыночная ипотека дорогая, а первичный рынок сильно зависит от господдержки. Итог недели: −4,6% выглядит неприятно, согласен, но пока подтверждает именно тот риск, ради которого «Бетон» создавался по стресс-модели. Сейчас важнее не сам красный цвет портфеля, а то, изменились ли фундаментальные предпосылки конкретных эмитентов? На следующей неделе смотрю инфляцию, аукционы Минфина и отдельно кредитный риск Самолёта. В упомянутых инструментах у автора и/или стратегии есть позиции. Использовались только публичные данные, и мнение автора. Не является Индивидуальной Инвестиционной Рекомендацией. #МикроБетон #Бетон
1
Zhokov
Zhokov

26 сентября

Стартовала моя стратегия "Бетон" https://www.tbank.ru/invest/strategies/c091a478-4f96-4c7f-a413-bb0faac4a069/ длинную историю создания своего фонда "All in Beton", и почему он переродился в автоследование "Бетон" я описал в своём телеграм канале. если коротко... суть - создать одну кнопку для частного инвестора, нажимая на которую он получал прокси на стройку (банк, девелопер, инфраструктура недвижимости в РФ). $SMLT $PIKK $ETLN $GLRX $LSRG $APRI $DOMRF $CNRU я сам точно так же как и вы на стратегию подписан и прошёл первые шаги пользователя, поэтому вот 4 шага упрощающих процесс: 1. лучше чтобы браузер был Яндекс (тогда не придётся устанавливать сертификаты) 2. нужен пустой, возможно новый счёт 3. решили закупаться на свой? внимательно! если на вашем брок.счёте стоят лимитные заявки их нужно убрать, и ваши бумаги брокер предложит продать, поэтому лучше пусть будет новый счёт 4. перенос средств между брок. счетами работает в Терминале если что-то не понятно https://www.tbank.ru/invest/help/brokerage/account/strategy/turn-on/?card=q1 пишите в поддержку, там оперативно подскажут что и как делать.
Card image 1
1
Zhokov
Zhokov

17 сентября

6 девелоперов за 6М 2026: выручка падает, прибыль испаряется, долг давит Собрал таблицу по 6 девелоперам за 1 полугодие 2026 года: ПИК, Самолёт, А101, Эталон, ДАРС и АПРИ. (удобно сравнивать, 2 крупных, 2 средних, и 2 региональных) В таблице суммарная выручка снизилась с 654 млрд ₽ до 549 млрд ₽. Это примерно -16% год к году. Чистая прибыль изменилась сильнее. За 6М 2025 в таблице было +34,6 млрд ₽ прибыли. За 6М 2026 уже -13,8 млрд ₽ убытка. Важная оговорка. Выручку, EBITDA и чистую прибыль я сравниваю за 6М 2026 против 6М 2025. Debt / Equity — это балансовый показатель. Его сравниваю на две даты: 30.06.2026 против 31.12.2025. То есть по долговой нагрузке смотрю, как изменился баланс за первое полугодие 2026 года. ПИК Выручка: 290,1 млрд ₽ против 328,1 млрд ₽. Это -11,6%. EBITDA: 49,2 млрд ₽ против 59,6 млрд ₽. Чистая прибыль: 14,7 млрд ₽ против 32,0 млрд ₽. Debt / Equity на 30.06.2026: 2,06х. На конец 2025 года было 1,99х. ПИК остаётся крупнейшей компанией в таблице, но прибыль упала больше чем в 2 раза. Самолёт Самая тяжёлая строка. Выручка: 117,4 млрд ₽ против 171,0 млрд ₽. Это -31,3%. EBITDA: 31,3 млрд ₽ против 52,1 млрд ₽. Чистая прибыль: -22,3 млрд ₽ против +1,8 млрд ₽ годом ранее. Debt / Equity на 30.06.2026: 33,6х. На конец 2025 года было 14,9х. Мультипликатор вырос больше чем в 2 раза за полгода. Для меня это главный показатель в таблице. А101 Выручка: 60,4 млрд ₽ против 73,8 млрд ₽. Это -18,2%. Операционная прибыль: 17,8 млрд ₽ против 30,9 млрд ₽. Чистая прибыль: 6,3 млрд ₽ против 13,6 млрд ₽. Компания остаётся прибыльной, но динамика слабая. А101 просела по выручке и прибыли, но по Debt / Equity выглядит сильнее остальных компаний в таблице: 0,83х на 30.06.2026 против 1,03х на конец 2025 года. Эталон Выручка: 54,4 млрд ₽ против 60,2 млрд ₽. Это -9,6%. EBITDA выросла: 9,2 млрд ₽ против 7,2 млрд ₽. Чистый убыток остался большим: -13,2 млрд ₽. Годом ранее было -14,1 млрд ₽. Debt / Equity на 30.06.2026: 6,79х. На конец 2025 года было 7,56х. Долговая нагрузка снизилась, но уровень всё ещё высокий. ДАРС Выручка: 15,1 млрд ₽ против 11,5 млрд ₽. Это +31,2%. EBITDA: около 2,5 млрд ₽ против 1,9 млрд ₽. Чистая прибыль: 0,55 млрд ₽ против 0,34 млрд ₽. Debt / Equity на 30.06.2026: 3,2х. На конец 2025 года было 3,0х. ДАРС растёт, но рост идёт на фоне активной инвестиционной фазы и входа в московские проекты. Об это я писал выше, листайте. АПРИ Выручка: 12,0 млрд ₽ против 9,3 млрд ₽. Это +29,5%. EBITDA LTM: 11,5 млрд ₽ против 6,9 млрд ₽. Чистая прибыль: 0,12 млрд ₽ против 0,98 млрд ₽. Debt / Equity на 30.06.2026: 6,05х. На конец 2025 года было 4,74х. Выручка растёт, долговая нагрузка тоже растёт, прибыль почти исчезла. Это плохая комбинация. Отдельно по рынку. По исследованию НКР и ЕРЗ, совокупный долг 11 крупнейших застройщиков за 2025 год вырос на 30%, до 3,1 трлн ₽. Выручка выросла только на 15%, до 2,2 трлн ₽. Средства на эскроу росли медленнее долга: +23% против +30%. Выводы: В 2026 году таблицу девелоперов надо читать через баланс, причём с лупой! ПИК остаётся крупнейшим, но прибыль сильно снизилась. Самолёт показывает самый жёсткий рост долговой нагрузки. А101 прибыльная, но тоже просела по выручке и прибыли. Эталон улучшил Debt / Equity, но остаётся в высокой зоне долга. (напишу потом отдельно про рассрочки) ДАРС и АПРИ растут по выручке, но у обоих рост требует внимательного контроля долга. Главные показатели сейчас: Debt / Equity - да Net Debt / EBITDA - нет покрытие проектного финансирования эскроу - да чистая прибыль - да динамика запусков - нет Почему? Рост выручки сам по себе уже ничего не гарантирует. Главный риск 2026 года для девелоперов — обслуживание долга при более слабой прибыли. Продажи ещё пока есть. Капитал и прибыль выдерживают уже не у всех. P.S. То есть проблема системная. Девелоперы продолжают финансировать проекты, а продажи и прибыль уже не успевают за ростом долга. $SMLT $PIKK $ETLN $APRI #Жоков #ВладимирЖоков #девелоперы #мсфо
Card image 1
1
2
Zhokov
Zhokov

10 июля

У ДАРС снизился кредитный рейтинг. Эксперт РА понизил рейтинг компании до ruBBB-. Прогноз стабильный. Для облигаций это важный сигнал.   Причина в том, что ДАРС вошёл в активную инвестиционную фазу (я об писал в мае, читайте пост выше)☝️ Компания взяла два проекта бизнес-класса в Москве – вектор развития верный, учитывая ситуацию на рынке. Для регионального девелопера это другой масштаб. Дороже земля. Дороже стройка. Больше чек проекта. Больше потребность в проектном финансировании. Выше требования к продажам.   По итогам 2025 года долг ДАРС вырос до 22,7 млрд ₽. Годом ранее было 18,0 млрд ₽. Более 80% долга - проектное финансирование. Скорректированный долг / EBITDA вырос и стал выше 3х. Годом ранее было 1,4х. EBITDA / процентные платежи - 1,2х. Собственные средства / активы - 0,17х. Вот за это рейтинг и снизили.   CFO компании ДАРС, Дарья Силантьева, объясняет рост долга входом в новые московские проекты: «Рост долговой нагрузки связан с привлечением целевого проектного финансирования на вход в Московские проекты бизнес-класса, источником погашения является прибыль и денежный поток этих проектов, давления на ликвидность компания не испытывает, но в моменте метрики выглядят хуже, чем годом ранее. В 2026–2027 годах мы ожидаем снижение долговой нагрузки и улучшение процентного покрытия за счет формирования прибыли в новых проектах. В региональных проектах мы осознанно скорректировали темпы запуска, чтобы адаптироваться к текущему спросу и сохранить маржинальность. Компания сохраняет устойчивые лидирующие позиции в регионах присутствия, диверсифицированный портфель и достаточный уровень ликвидности»   Логика мне понятна: сначала берёшь проект, финансируешь стройку и наполняешь эскроу, получаешь прибыль. Но для облигационера между «взяли проект» и «получили прибыль» есть несколько лет риска. Проект надо собрать/запустить. Продать. Построить. Не уронить маржу. Не получить проблему с процентными платежами. Важно насколько эта цепочка у компании контролируема. В случае ДАРС значительная часть долга — это проектное финансирование, привязанное к конкретным объектам и покрываемое эскроу-счетами, а не «абстрактный» корпоративный долг. Операционно кстати, у ДАРС пока динамика нормальная. За 1 полугодие 2026 года продажи составили 9,7 млрд ₽. Это +22,6% год к году. В метрах — 65 тыс. м2 Это +6,8%. Покрытие проектного финансирования средствами на эскроу-счетах — 85%.   Эта цифра хорошая. Но рейтинг смотрит не только на продажи. Он смотрит на баланс, долг, сроки запусков, ликвидность и процентную нагрузку. Риск - перенос сроков запуска новых проектов. Москва и Ульяновск - разрешения на строительство во 2 полугодии 2026 года. Липецк и Выборг - старт сдвинут с начала на конец года. Для девелопера перенос запуска - это не мелочь. Это сдвиг будущих продаж, будущего эскроу и будущей прибыли.   Контекст по рынку: По исследованию НКР и ЕРЗ, долг 11 застройщиков за 2025 год вырос на 30%, до 3,1 трлн ₽. Выручка выросла только на 15%, до 2,2 трлн ₽. Средства на эскроу росли медленнее долга: +23% против +30%. То есть сектор в целом покупает рост через увеличение долговой нагрузки.   Мой вывод такой: ДАРС стал интереснее, но риск тоже вырос. Раньше это была более понятная региональная история. Сейчас компания делает шаг в московский бизнес-класс и платит за это ростом долга. Если московские проекты пойдут хорошо, метрики могут улучшиться в 2026–2027 годах. Если продажи будут медленнее плана, долг и проценты будут давить дольше.   🤔Как бы я бы сейчас смотрел на облигации девелоперов? покрытие проектного долга эскроу динамика продаж в новых проектах процентное покрытие переносы запусков корпоративный долг отдельно   Понижение рейтинга не ломает финмодель ДАРС, а скорее честно показывает цену роста. Компания покупает новый масштаб через долг. Интересно как быстро новые проекты начнут возвращать деньги.   P.S. я бы рекомендовал компании часть новых проектов в Москве сгрузить в ЗПИФ, чтобы снизить долговую нагрузку по МСФО 😎 $RU000A10B8X7 #девелоперы
Card image 1
Card image 2
2
3
Zhokov
Zhokov

7 июля

Июнь на рынке новостроек был оживленный. Причина простая: покупатели ждали изменения условий семейной ипотеки с 1 июля 2026, а в итоге изменения перенесли на 1 октября. Ведомства продолжают согласовывать параметры программы. Сделки, которые люди успели ускорить в июне, уже попали в статистику. Полных данных по ДДУ по всей РФ за июнь пока нет. Она будет в середине июля. Поэтому смотрю на Московский регион как на индикатор спроса. В мае в Московском регионе было 6 554 ДДУ. В июне 8 740 ДДУ. Рост к маю 33%. По частям региона: Москва в старых границах +20% к маю по ДДУ. Новая Москва +38%. Московская область +47%. Самый сильный месячный рост был в области. Теперь сравнение с прошлым 2025 годом. В июне 2025 года в Московском регионе было около 8,8 тыс. ДДУ. В июне 2026 года - 8,7 тыс. ДДУ. То есть рынок по количеству сделок примерно на уровне прошлого года. Здесь важный момент: июнь выглядит сильным к маю, а к прошлому году рынок скорее удержал объём. Рост выручки дал не объём сделок. Его дали цены и структура продаж. По Москве в старых границах ДДУ -14% год к году, площадь -9%, выручка +7%. По Новой Москве просадка сильнее: ДДУ -37%, площадь -39%, выручка -24%. По Московской области картина лучше: ДДУ +39%, площадь +37%, выручка +52%. Если смотреть исторически, июнь 2026 тоже не выглядит сильным месяцем. По Московскому региону: июнь 2022 — 8,9 тыс. ДДУ; июнь 2023 — 11,9 тыс. ДДУ; июнь 2024 — 18,3 тыс. ДДУ; июнь 2025 — 8,8 тыс. ДДУ; июнь 2026 — 8,7 тыс. ДДУ. Результаты июня 2024 года искажены отменой льготной ипотеки для всех, которую отменили 01.07.2024. Тогда в Московском регионе было 18,3 тыс. ДДУ. Сейчас 8,7 тыс. Разница почти в два раза. Цена за это время выросла сильно, больше 60% (15%г/г). Средняя цена кв. м без скидок в июне: 2022 — 254 тыс. ₽; 2023 — 294 тыс. ₽; 2024 — 310 тыс. ₽; 2025 — 374 тыс. ₽; 2026 — 413 тыс. ₽. Выручка в июне 2026 - 183 млрд ₽. Это выше июня 2025 года, но ниже июня 2024 года, когда было 264 млрд ₽. Ипотека снова стала главным фактором. По оценке ДОМ.РФ, в июне банки выдали 107 тыс. ипотечных кредитов на 488 млрд ₽ и это максимум с начала года. По семейной ипотеке в июне выдали 42,3 тыс. кредитов на 257,6 млрд ₽. (52,66%) В последние две недели июня число одобренных заявок по программе почти удвоилось. Выдачи на неделе 22–28 июня выросли в 2,3 раза к среднему уровню мая. Запуски новых проектов по РФ во 2 квартале снизились на 5% г/г. За 6 месяцев запущено 19,4 млн кв. м, это +12% к 2025му, но рост обеспечил в основном 1 квартал когда всем пытались успеть 2 ипотеки на семью. Во 2 квартале почти все крупнейшие застройщики сократили активность. Так что для меня вывод такой. Июнь показал, что спрос быстро оживает, когда появляется дедлайн по льготной ипотеке. (манипуляция? нет, Вы не понимаете это другое…) В Московском регионе это сразу дало +33% к маю по ДДУ. В годовой динамике восстановления пока не видно. Количество ДДУ осталось примерно на уровне июня 2025 года, а до июня 2023–2024 годов рынок заметно не дотягивает. Теперь надо смотреть на провальный июль и август, ибо раньше сентября опять никто не придёт покупать. Главный вопрос: сколько июнь забрал спроса из 3 квартала? кстати эти и другие вопросы мы вчера обсудили с компанией АПРИ и каналом "Деньги из Бетона" $PIKK $SMLT $ETLN $APRI
Card image 1
Card image 2
Card image 3
+4
3
4